Bestellerprinzip: den kommenden Herausforderungen begegnen<span class="wtr-time-wrap after-title"><span class="wtr-time-number">4</span> min Lesezeit</span>

Bestellerprinzip: den kommenden Herausforderungen begegnen4 min Lesezeit

Überwiegend positiv wurde das geplante Bestellerprinzip bei einer öffentlichen Anhörung des Rechtsausschusses im Bundestag im Mai diesen Jahres bewertet. Die wesentlichen Elemente des Gesetzentwurfs sind auf der einen Seite, dass Immobilienmakler von einem Kaufinteressenten keine Vergütung mehr verlangen dürfen, wenn eine vertragliche Verbindung zum Eigentümer besteht. Auf der anderen Seite fordert die Fraktion Bündnis 90/ Die Grünen eine Deckelung der Maklerprovision auf zwei Prozent. Immobilienanwalt Sven R. Johns hat die wichtigsten Fakten für FLOWFACT zusammengefasst und die daraus folgenden Konsequenzen kommentiert. Einen Auszug finden Sie in unten stehendem Blogartikel.

Vorbild Bestellerprinzip Miete

Ganz nach dem Vorbild des schon in der Vermietung von Wohnungen eingeführten Bestellerprinzips soll nun auch beim Verkauf gelten: Kommt erst die Immobilie zum Makler und dann der Kunde, darf der Makler vom Kaufinteressenten keine Provision verlangen. Wenn man den Gesetzentwurf aus dem Bundesjustizministerium etwas genauer anschaut, dann geht es sogar noch weiter. Kommt erst der Kunde und dann die Immobilie zum Makler, darf der Makler vom Kunden keine Provision verlangen, wenn er auch eine vertragliche Vereinbarung mit dem Verkäufer abschließt. Dazu sieht der geplante § 656 c BGB vor, dass der Immobilienmakler „ausschließlich“ aufgrund eines Vertrages mit dem Käufer tätig geworden ist.

Das sagt der Gesetzentwurf

Im Gesetzentwurf wird dazu ausgeführt:

„Ein Makler wird jedoch nur dann ausschließlich im Interesse eines Käufers tätig, wenn sich die Immobilie noch nicht in seinem Bestand befindet und hinsichtlich dieser Wohnimmobilie auch sonst noch keinerlei Abrede zwischen Verkäufer und Makler besteht. Hat der Verkäufer den Makler vorher eingeschaltet – sei es zum Beispiel durch Abschluss eines Maklervertrags, durch ein formloses „An-die-Hand-geben“ oder eine Zustimmung zum Angebot der Immobilie – ist dieser alleinige kausale Zusammenhang nicht mehr gegeben. Der Makler wird auch dann nicht ausschließlich aufgrund des Maklervertrags mit dem Käufer und damit als sein alleiniger Interessenvertreter tätig, wenn nach der Beauftragung des Maklers durch den Käufer ein Maklervertrag auch zwischen Makler und Verkäufer zustande kommt.“

Aus dem letzten Satz der Gesetzesbegründung folgt, dass der Abschluss eines Suchauftrages zu Beginn dann nicht als Grundlage einer Käuferprovision dienen kann, wenn später noch ein Vertrag mit dem Verkäufer und damit vielleicht eine geteilte Provision vereinbart wird.

Der Alternativvorschlag: Leitbild DIN EN 15733 wäre besser

Es könnte nach dem Vorbild der europaweiten Norm DIN EN 15733 verpflichtend eingeführt werden, dass der Immobilienmakler seinen Kunden offenlegen muss, für welche Seite sie/er tätig wird.

Offenlegung des Auftrags

Wir kennen heute den § 654 BGB, der diese Offenlegung vorsieht, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Da aber nur dann eine gleichgelagerte Tätigkeit für beide Seiten vorhanden ist, wenn der Makler für beide Seiten als Nachweis- oder als Vermittlungsmakler tätig wird, nicht aber, wenn dieser für beide Seiten unterschiedlich arbeitet, ist eine generelle Offenlegungspflicht nicht gegeben. In der Entscheidung für eine Partei würde zugleich die Festlegung des Immobilienmaklers liegen, von wem dieser bezahlt wird.

Positiv: Textform des Maklervertrages

In dem geplanten § 656 a BGB wird die Textform für den Maklervertrag vorgesehen. Schriftform wäre noch besser und auch möglich, aber auch die Textform bringt einen großen Fortschritt. Damit wird geklärt, wer eine Immobilie anbieten darf und wer aus dem Vertrag einen Provisionsanspruch hat.

Was bedeutet die Einführung des Bestellerprinzips für Immobilienmakler in dieser Form?

Konzentration auf Akquise:

Wer Schwächen in der Akquisition neuer Aufträge hat, der wird Marktanteile verlieren. Akquisestarke Immobilienbüros werden weiter am Markt bestehen.

Digitale Akquise gewinnt an Bedeutung:

Deshalb wird die Akquisition neuer Verkaufsaufträge durch digital unterstützte Automatisierungsmechanismen wie das Flywheel von FLOWFACT sehr stark an Bedeutung gewinnen. Sowohl der finanzielle Aufwand als auch der Zeiteinsatz, der bislang in Tätigkeiten für den Käufer geflossen ist, muss nun unbedingt in die Akquisition neuer Verkaufsaufträge investiert werden. Mehr Informationen rund um das Flywheel finden Sie in unserem Blogartikel „Zeit für Neues: Tschüss Funnel, hallo Flywheel“.

Digital gewinnt:

Ohne diese Automatisierung von Kundenanfragen und die digital unterstützte Zuführung von Verkaufsaufträgen wird es schwierig werden, den vorhandenen Marktanteil zu halten.

Farming als Add-On:

Die Kombination aus digitaler Akquise und Farming-Aktionen wird zum unschlagbaren Duo für Immobilienbüros.

Schriftliche Maklerverträge mit Kunden sind Trumpf:

Durch die Einführung der Textform sind diejenigen Maklerbüros im Vorteil, die schon heute mit schriftlichen Makleraufträgen arbeiten. Diese Verträge schaffen Sicherheit. Zusätzliche Sicherheit auch vor Objektklau, Trittbrettfahrern und anderen unerwünschten Nebeneffekten.

Digital integrierte Prozesse unerlässlich:

Wertermittlung, 3D-Immowert, Flywheel, Leadgewinnung über die eigene Webseite und die Integration dieser Prozesse in der eigenen Software schaffen den notwendigen Freiraum für unternehmerische Arbeit und ermöglichen den Inhaber-geführten Maklerbüros, auch nach der Einführung des Bestellerprinzips die „Führung“ ihres Unternehmens, ohne ausschließlich das Rad der Akquisition selbst in Schwung halten zu müssen.

https://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/045/1904557.pdf – der Gesetzentwurf

https://www.gesetze-im-internet.de/wovermrg/BJNR017470971.html – das Gesetz zur Wohnraumvermittlung

 

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